澳房价“高处不胜寒”，泡沫一戳即破

澳储行年内两度降息刺激悉尼、墨尔本房市持续升温，周末房产清拍率不断刷新纪录，贷款成本低廉促使首次置业者举债意愿显著上升。对此澳监管方及市场观察人士却接连发声，告诫民众及投资人需要警惕降息周期终结之后加息临近，或将戳破房市泡沫。

ACB News《澳华财经在线》报道，据澳国家统计局上周数据，2011年底（澳储启动新一轮降息）以来新州个人平均贷款规模大幅增长了18%，达到384,500澳元。急于在房市站稳脚根的首次置业者平均贷款额增幅更是高达23%，增至362,000元，远超薪资增长水平（8.8%）。

真实住房需求与投资性购房需求叠加，使得热门城市房价飙升。据CoreLogic RP Data，过去一年悉尼房价上涨了15%，而2011年底澳储行启动降息以来涨幅已高达49%。最新行业分析显示，过去6个月悉尼有40多个郊区加入了“百万俱乐部”，即三分之一的悉尼郊区房屋中值超过100万澳元。

墨尔本方面，上周末房产清拍率创下了80.2%的五年新高，较此前一周跳涨了3%。该市一地产中介说，市场处于“发烧”状态，东南区的购房需求尤为强烈，过去两周清拍率接连达100%。澳洲地产观察（APM）高级经济师威尔森（Andrew Wilson）认为墨尔本房市毫无走弱迹象，低息政策是很大的原因。房市信心增强且购房可负担性提升，不少买家开始考虑更高价位的住房。

面对住房信贷大增扩张，悉尼、墨尔本房市持续“高烧”，监管方及分析人士告诫民众需注意其中风险。澳证券投资委员会（ASIC）主席麦德克拉夫（Greg Medcraft）近日接受媒体采访时告诫称，墨尔本和悉尼房市恐怕已处于泡沫之中，澳储行降息至纪录新低2%刺激了投资者胃口，但如果房市出现修正，投资者，尤其是自管退休金将面临巨大风险，“历史经验表明，人们往往在泡沫结束时才知晓身处险境”。他告诫称利率非常低的时候总是有风险存在： 一旦加息会影响到房贷偿付能力，亦即加息会戳破泡沫。

在不少市场观察人士看来，房市渐有“高处不胜寒”之感。CoreLogic RP Data一分析师同样认为买家需要考虑到加息风险，负担大额贷款，资金流动性水平低的贷款者，尤其是首次置业者面临着风险，“要谨记按揭贷款通常长达25-30年”，低息时顺利入场，但薪资增长处于历史低值的情况下，多年后利率上升将会影响到还款能力。美银美林经济师约恩纳（Alex Joiner）指出，采用只付息（interest-only）贷款方式的自住房买家应该注意到加息风险。

房市快速膨胀促使一些经济学家调整未来预期，他们认为澳洲房市对于利率变化会更为敏感。汇丰HSBC经济师Paul Bloxham认为悉尼市场在投机性活动刺激下已经出现泡沫，他预计今年悉尼房价涨幅在9-10%，明年则为锐减至-2%-2%之间。

金融市场关于澳央行降息周期结束的猜测不断升温，投资人认为RBA可能最早于明年下半年加息。加息意味着借贷成本增加，这将不可避免地影响到住房信贷活动。ACB News《澳华财经在线》首席财经评论员David Niu认为，目前市场正密切关注澳储行利率立场，而澳大利亚货币政策的调整最终仍须取决于经济基本面的发展变化。另外新州房市中高达两成的海外购房需求暗示澳洲房市火爆是多种力量合并支持的结果。如果说外资涌入推动本地房价上升，那么在加息的逆反场景下，或可预期海外买家将会为澳房市提供积极支撑。

（网络采编；图片来自百度）